《2013 年分层管理法令》第 757 号法令
交屋之后，
谁来管这栋楼？
分层房屋的管理，会从发展商一步步交到业主自己手上。右边是法令定下的三个阶段；偿债基金在每一个阶段，都是管理费的 10%。
- 01发展商管理期若交屋时管理机构（MC）尚未成立，从首个单位交屋起由发展商管理，至联合管理机构（JMB）成立后 1 个月为止（第 7 条）。
- 02联合管理机构（JMB）须在首个单位交屋起 12 个月内，由发展商召开首次常年大会而成立（第 17(1)(b)、18(1) 条）。
- 03管理机构（MC）分层地契发出、分层登记册开立后依法成立；非发展商业主持有的份额达四分之一，发展商须在 1 个月内召开 MC 首次常年大会；JMB 在其后 3 个月解散（第 27、57 条）。
先说答案
买分层房屋时，买卖合约须写明土地属永久地契还是租赁地契（租赁地注明年期与届满日期），新房广告也须列明地契类别、租期、届满日期与权益限制。地契另外记载土地用途类别、明文条件与权益限制。交屋后，分层大楼由发展商管理，再交给联合管理机构（JMB）与管理机构（MC）；按《2013 年分层管理法令》，偿债基金为管理费的 10%。在吉隆坡，住宅建筑的门牌税税率为年值的 4%，商业建筑较高。
- 偿债基金
- 10%管理费（第 12(4) 条）
- JMB 成立
- 12个月内（首个单位交屋起）
- 吉隆坡门牌税（住宅建筑）
- 年值的 4%
Kevin Lee 整理更新于 2026 年 10 月 17 日
永久地契与租赁地契
标准分层合约的序文写明土地是“永久地契”还是“若干年期、某日届满的租赁地契”，以及地契编号与土地抵押银行（如有）。国家房屋局 2025 年的指南也规定，新房广告必须列明地契类别；若是租赁地，须注明租期、届满日期与权益限制，并清楚显示权益限制。
半岛马来西亚的土地主要法律是《国家土地法典》，现行修订版为 2020 年修订版（第 828 号法令）。
资料来源：宪报 P.U.(A) 106/2015：1989 年屋业发展（管制与执照）条例修正（房屋部副本）（2015-07-01）；国家房屋局：广告与销售准证申请指南（2025-02-20）；联邦土地与矿务总监署：国家土地法典（2026-10-11）
地契上记载什么？
- 土地用途类别（Kategori Kegunaan Tanah）
- 明文条件（Syarat Nyata）
- 权益限制（Sekatan Kepentingan）
- 地契状态：永久或租赁，以及租期
同一份指南区分两种情况：“出售产业”——地契转到买家名下；以及“出售租赁期”——买家只登记为承租人，土地本身不转名。发展商须申报属于哪一种。
资料来源：国家房屋局：发展商执照申请指南（2025-02-20）；国家房屋局：广告与销售准证申请指南（2025-02-20）
住宅与商业：吉隆坡门牌税的差别
“租赁地契”（相对于永久地契）说的是土地权益与届满日；“住宅”或“商业”说的是用途类别——两者是两回事。用途类别的一个直接影响，是吉隆坡市政局的门牌税：门牌税等于年值乘以税率。
| 类别 | 36 平方英里范围内 | 范围外 |
|---|---|---|
| 住宅建筑 | 4% | 4% |
| 服务式公寓 | 7% | 5% |
| 商业建筑 | 10% | 8% |
资料来源：吉隆坡市政局：估价及产业管理局（建筑物总监与门牌税）
交屋之后：分层管理
《2013 年分层管理法令》取代旧的 2007 年建筑物及公共产业法令，在吉隆坡由市政局的建筑物总监（COB）执行：监督分层管理、为 JMB 与 MC 提供咨询、调解与处理投诉。
- 管理费按各单位的分层份额比例厘定；偿债基金为管理费的 10%（第 12(4) 条；JMB 不得少于 10%，第 25(4) 条）。
- 接获通知后 14 天内缴付；逾期按每年 10% 逐日计息（第 12(5)–(6) 条）。
- 对金额不满，可向建筑物总监申请检讨（第 12(7) 条）。
资料来源：第 757 号法令：2013 年分层管理法令（房屋部副本）；吉隆坡市政局：估价及产业管理局（建筑物总监与门牌税）
抵押与转名
签约后，发展商未经买家书面同意不得把土地抵押；若土地已抵押给银行，须提供赎回声明与银行承诺信，进度款先用来赎回单位；交屋前，单位必须解除一切产权负担。
若单位转名须获有关当局同意，申请费用按标准合约由发展商承担。吉隆坡的转让与抵押同意申请，可通过联邦土地与矿务总监署的 Consent Online 系统提交。
资料来源：宪报 P.U.(A) 106/2015：1989 年屋业发展（管制与执照）条例修正（房屋部副本）（2015-07-01）；联邦土地与矿务总监署：Consent Online；联邦土地与矿务总监署：1985 年分层地契法令
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