Akta Pengurusan Strata 2013 · Akta 757
Selepas serahan,
siapa mengurus bangunan?
Dalam bangunan strata, pengurusan beralih langkah demi langkah daripada pemaju kepada pemilik sendiri. Inilah tiga peringkat yang ditetapkan oleh Akta; pada setiap peringkat, kumpulan wang penjelas ialah 10% daripada yuran penyelenggaraan.
- 01Tempoh pengurusan pemajuJika Perbadanan Pengurusan (MC) belum wujud semasa serahan, pemaju mengurus bangunan dari serahan unit pertama hingga sebulan selepas Badan Pengurusan Bersama (JMB) ditubuhkan (seksyen 7).
- 02Badan Pengurusan Bersama (JMB)Ditubuhkan pada mesyuarat agung tahunan pertamanya, yang mesti diadakan oleh pemaju dalam tempoh 12 bulan dari serahan unit pertama (seksyen 17(1)(b) dan 18(1)).
- 03Perbadanan Pengurusan (MC)Wujud mengikut undang-undang sebaik sahaja hak milik strata dikeluarkan dan daftar strata dibuka. Apabila pemilik selain pemaju memegang satu perempat daripada unit syer, pemaju mesti mengadakan mesyuarat agung tahunan pertama MC dalam tempoh sebulan; JMB dibubarkan tiga bulan selepas itu (seksyen 27 dan 57).
Jawapan ringkas
Apabila membeli rumah strata, SPA mesti menyatakan sama ada tanah itu pegangan bebas atau pajakan (dengan tempoh dan tarikh tamat pajakan bagi tanah pajakan), dan iklan rumah baharu juga mesti menyatakan jenis pegangan, tempoh pajakan, tarikh tamat dan sebarang sekatan kepentingan. Hak milik itu sendiri turut merekodkan kategori kegunaan tanah, syarat nyata dan sekatan kepentingan. Selepas serahan, pemaju mengurus bangunan sebelum menyerahkannya kepada Badan Pengurusan Bersama (JMB) dan kemudian Perbadanan Pengurusan (MC); di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, kumpulan wang penjelas ialah 10% daripada yuran penyelenggaraan. Di Kuala Lumpur, cukai taksiran bangunan kediaman ialah 4% daripada nilai tahunannya; bangunan perdagangan dikenakan kadar yang lebih tinggi.
- Kumpulan wang penjelas
- 10%daripada yuran penyelenggaraan (seksyen 12(4))
- JMB ditubuhkan dalam
- 12bulan dari serahan unit pertama
- Cukai taksiran KL (bangunan kediaman)
- 4% daripada nilai tahunan
Disusun oleh Kevin LeeDikemas kini
Pegangan bebas dan pajakan
Mukadimah SPA strata standard menyatakan sama ada tanah itu pegangan bebas atau “pajakan selama sekian tahun yang tamat pada” sesuatu tarikh, berserta nombor hak milik dan bank yang memegang gadaian tanah, jika ada. Garis panduan Jabatan Perumahan Negara 2025 juga mewajibkan iklan rumah baharu menyatakan jenis pegangan; bagi tanah pajakan, iklan mesti menyatakan tempoh pajakan, tarikh tamat dan sekatan kepentingan, serta memaparkan sekatan itu dengan jelas.
Undang-undang tanah utama di Semenanjung Malaysia ialah Kanun Tanah Negara; edisi semakan semasa ialah Kanun Tanah Negara (Semakan 2020), Akta 828.
Sumber: P.U.(A) 106/2015: pindaan Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 (salinan KPKT) (2015-07-01); Jabatan Perumahan Negara: garis panduan permohonan permit iklan dan jualan (2025-02-20); JKPTG: Kanun Tanah Negara (2026-10-11)
Apakah yang direkodkan dalam hak milik?
- Kategori Kegunaan Tanah
- Syarat Nyata
- Sekatan Kepentingan
- Status tanah, pegangan bebas atau pajakan, serta tempoh pajakan
Garis panduan yang sama membezakan dua jenis jualan: jualan hartanah, iaitu hak milik dipindahkan kepada pembeli, dan jualan pajakan, iaitu pembeli hanya didaftarkan sebagai pemajak dan tanah itu sendiri tidak dipindah milik. Pemaju mesti mengisytiharkan jenis yang terpakai.
Sumber: Jabatan Perumahan Negara: garis panduan permohonan lesen pemaju (2025-02-20); Jabatan Perumahan Negara: garis panduan permohonan permit iklan dan jualan (2025-02-20)
Kediaman atau perdagangan: perbezaan cukai taksiran KL
“Pajakan” (berbanding pegangan bebas) berkaitan kepentingan anda dalam tanah dan bila ia tamat; “kediaman” atau “perdagangan” berkaitan kategori kegunaan. Kedua-duanya perkara yang berbeza. Satu kesan langsung kategori kegunaan ialah cukai taksiran DBKL, iaitu nilai tahunan didarab dengan kadar.
| Kategori | Dalam kawasan 36 batu persegi | Di luar kawasan itu |
|---|---|---|
| Bangunan kediaman | 4% | 4% |
| Pangsapuri servis | 7% | 5% |
| Bangunan perdagangan | 10% | 8% |
Sumber: DBKL: Jabatan Penilaian dan Pengurusan Harta (Pesuruhjaya Bangunan dan cukai taksiran)
Selepas serahan: pengurusan strata
Akta Pengurusan Strata 2013 menggantikan Akta Bangunan dan Harta Bersama (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2007. Di Kuala Lumpur, akta ini ditadbir oleh Pesuruhjaya Bangunan (COB) DBKL, yang memantau pengurusan strata, memberi nasihat kepada JMB dan MC, menjalankan pengantaraan dan mengendalikan aduan.
- Yuran penyelenggaraan ditetapkan mengikut kadar unit syer setiap unit; kumpulan wang penjelas ialah 10% daripada yuran itu (seksyen 12(4); JMB tidak boleh menetapkannya kurang daripada 10%, seksyen 25(4)).
- Bayaran kena dibuat dalam tempoh 14 hari selepas notis; tunggakan dikenakan faedah 10% setahun, dikira setiap hari (seksyen 12(5)–(6)).
- Pemilik yang tidak berpuas hati dengan jumlahnya boleh memohon semakan daripada Pesuruhjaya Bangunan (seksyen 12(7)).
Sumber: Akta 757: Akta Pengurusan Strata 2013 (salinan KPKT); DBKL: Jabatan Penilaian dan Pengurusan Harta (Pesuruhjaya Bangunan dan cukai taksiran)
Gadaian dan pindah milik
Selepas SPA ditandatangani, pemaju tidak boleh menggadaikan tanah tanpa persetujuan bertulis pembeli. Jika tanah sudah digadaikan kepada bank, pemaju mesti memberikan penyata penebusan dan surat aku janji bank, dan bayaran kemajuan digunakan dahulu untuk menebus unit. Sebelum serahan, unit mesti bebas daripada sebarang bebanan.
Jika pindah milik unit memerlukan persetujuan pihak berkuasa berkenaan, SPA standard meletakkan kos permohonan pada pemaju. Di Kuala Lumpur, permohonan kebenaran pindah milik atau gadaian boleh dibuat melalui sistem Consent Online Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan (JKPTG).
Sumber: P.U.(A) 106/2015: pindaan Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 (salinan KPKT) (2015-07-01); JKPTG: Consent Online; JKPTG: Akta Hakmilik Strata 1985
Talk · Tanya Kevin
Ada soalan tentang hak milik?
Kevin boleh menyemak butiran pegangan dalam SPA dan iklan bersama anda, satu per satu; untuk nasihat undang-undang, rujuk peguam.
- WhatsApp Kevin Lee WhatsApp dibuka dengan draf mesej. Tiada apa-apa dihantar sehingga anda menekan hantar.
-
Tinggalkan mesej untuk Kevin
- Telefon +6013-3398686
KEVIN LEE李明伟
13 tahun dalam hartanahPenasihat Hartanah KananREN 14973
Agensi bersekutu: FLP REALTY SDN. BHD.
Tanya saya terus. Dalam Bahasa Malaysia, Inggeris atau Cina.
kevinlee.com.myKenali Kevin Lee dan pasukannyaNama pada tag REN LEE BENG WAI· REN 14973· FLP REALTY SDN. BHD. (no. pendaftaran agensi E (1) 1718; no. syarikat 1193823-D; tel. pejabat +603-7499 2575)· Telefon bimbit +6013-3398686